连起“金边”之东谁的手—“美景天城现象”系列探报之一

　　一个新生代楼盘，在中原房地产史上第一次真正引得老百姓彻夜排队，争相抢购；一个新生代楼盘，首开郑州房地产史上大兵团联合作战之先河，先进品牌团队整合、资深地产人力整合，资源优势最大限度地转化为市场竞争优势；一个新生代楼盘，营销推广、宣传策动高潮迭起、规范严实，使得各路人马争相效仿学习；一个新生代楼盘，冒天下之大不韪，要做“郑州人居形象大使”，居然功成名就，登上中国地产盛会最高领奖台……这，就是美景天城。

　　事情并没有就此结束，美景天城在冬天里营造的“春天神话”，在2004年的春天又引起了一连串的市场反响……震惊之余，“美景天城现象”引起了郑州楼市、中原楼市的强烈关注……

　　2003年的下半年，郑州楼市有着太多的故事和奇迹。地处107国道和石化路交汇处的美景天城“出位燃烧”，引得中原百姓彻夜排队，争相抢购。这在中原房地产史上，以前从来没有真正出现过。美景天城首开郑州房地产史上大兵团联合作战之先河，采用先进团队整体空降的方式，联合深圳和郑州的六大品牌专业公司联袂操作，同时从深圳和郑州房地产界聘请资深地产人士组成管理操作团队，有效整合房地产行业优势资源，并迅速将自身资源优势与本土市场相结合，将资源优势最终转化为市场竞争优势。美景天城鲜招迭出，一系列营销、展示、交流活动高潮不断，五花八门的广告宣传在各类媒体上立体轰炸，惊得历经“商战”的郑州人也目瞪口呆。美景天城引入深圳先进楼市认筹、解筹、开盘、交房等规范操作，与郑州实际有机结合，功成名就，使得郑州的房地产企业争相效仿学习。“美景天城”主题创新，首创“郑州人居形象大使”的社区主题，引领郑州人居新生活、新方向，在中原房地产市场上独树一帜，成为郑州楼市、中原楼市的代表作品……2004年1月10日，“首届中国房地产策划大奖赛”在北京人民大会堂隆重揭晓，美景天城荣获“中国最具影响力楼盘100强”、“中国房地产策划案例金奖”；美景天城的开发商河南启元置业有限公司执行董事王小兴女士获得本次大奖赛的最高奖——“中国房地产十大企业策划专家”。这不仅是启元置业的荣誉，也是中原地产界的荣誉……

　　美景天城在冬天里营造的“春天神话”，在2004年的春天又引起了一连串的市场反响，一个个新生代楼盘“出位燃烧”，销售火爆而又规范得有板有眼——“美景天城现象”引起了郑州楼市、中原楼市的强烈关注。

　　“美景天城现象”是一个平凡而奇特的现象。说其“平凡”，是因为它仅是郑州楼市一个新生代楼盘的缩影；说其“奇特”，是因为这个现象带来了震撼性的影响。国家领导人亲自嘉奖，专家学者撰文评说，市民百姓众口传诵，学习观摩者络绎不绝……一个“现象”具有如此“能量”，恐怕是不多见的！可以预料，在未来的中原房地产发展史上，“美景天城现象”具有壮丽的一页，随着历史的久远，这一页的价值会越来越显著。有鉴于此，作为“美景天城现象”的深度知情者，我们深感有责任将其“原始记录”妥为保存，深感有责任为后人研究中原房地产文化、研究21世纪初期中原房地产的发展轨迹提供一份“信物”……

十年地产出“金边”

　　郑州楼市，10年已越。回顾郑州楼市十余年的发展历程，我们惊奇地发现，开发商紧跟政府的城市规划和发展，引领住宅产业郊区化，以东107国道、西南阳路至桐柏路、南航海路和北三环线为环线的“地产金边”渐已形成。

　　同样是“地产金边”，但“含金量”还是有明显差别的。目前，西三环线周边房地产发展相对迟缓，尚不足以称其为“地产金边”。人们习惯把南阳路作为界定东、西区域的中轴线。南阳路把郑州市划分为另一种意义上的东、西区域，且近年来房地产发展迅猛，把南阳路划入“地产金边”似乎无可非议。从今天的现实情况看，南阳路和距离西三环线最近的房地产发展较为成熟的桐柏路共同构成了西部“地产金边”。“金边”之西，“洗心革面”现荣华，但“革命尚未成功，同志仍需努力”。“金边”之南，航海大道金灿灿。航海大道是郑州市唯一的一条东西全贯通直线主干道，在它的沿线，楼盘密密麻麻，但以东西两头为重，中间则稍轻，发展不很均衡。“金边”之北，是郑州城市化进程加快和“北移东扩”城市发展战略的见证，巨大的商机吸引了各路人马在此安营扎寨。北三环线是“地产金边”上聚集楼盘最多的线路，是未来郑州城市发展的主打战场之一。但是，北三环线由于现在专业市场过多，造成用于房地产开发的土地已经廖廖无几。于是，更多的开发商则把目光投向了更具潜力的“金边”之东。

　　“金边”之东，是107国道郑州段的一部分，在“地产”金边上的优势较大，行政区是一个依托；京珠高速、连霍高速、飞机场南迁、南水北调，都给“金边”之东的城市发展带来了机遇。107国道郑州段改成迎宾大道后，将成为连接南北的中轴线，环境和交通都将得到很好的改善；车流量会相应变小，人流量会相应变大，对于两边的商家而言，应该是一件好事。另外，107国道郑州段是郑东新区与目前的郑州市区对接和衔接部位，郑东新区的加快建设，107国道郑州段区域将很快蹿红，投资商则可坐收渔翁之利。目前，107国道郑州段沿线的优势还没有完全发挥出来，但是作为郑州城市发展的主战场，炮声已是隆隆作响，其未来无限的“风光”也是不言而喻的。

　　在为“金边”之东欢欣之余，我们也应该看到：107国道周边还存在着都市村庄过多、配套不完善、大片土地资源有待开发等不利因素；107国道在郑州市的功能，目前还是以交通干道的形式存在。但是，正因为如此，我们才对“金边”之东给予了更多的期望。紫气东来，占据107国道郑州段天时地利人和黄金位置的“金边”之东，正是因为有了些许期待，有了真抓实干，对于郑州楼市，2004年及其以后的岁月，才显得更加有滋有味。

景观大道投资热

　　郑东新区建设热火朝天，老城区改造如火如荼，107国道郑州段作为联接东西、贯通南北的郑州市迎宾大道，景观建设是重中之重。107国道景观规划设计方案国际征集活动，从2003年12月开始全方位收集国际知名景观设计机构的信息，进行筛选甄别，通过与具备资质和相应规划经验的国内外机构(或联合体)沟通交流、谈判，确定了来自德国、美国、英国、澳大利亚、日本等国家的8位设计大师莅郑，在参观郑东新区等地方后进行了座谈。

　　郑州市政府对107国道郑州段设计规划的要求是：打造中国景观第一路，本着高起点规划、创造良好人居环境的原则，充分展示具有中原文化特色的景观。107国道郑州段北起黄河大桥，南至机场高速公路收费站，全长26公里，规划道路红线宽100米，两侧规划用地面积约1500~2000公顷。各位专家将对道路两侧200~250米进深地块的景观控制带的建筑物提出景观控制指引，包括主体建筑的界面、高度、材料和色彩、裙房和屋顶形式、天际轮廓线、夜景照明建议等，各位专家就郑州市的各项要求进行设计规划，由郑州市选择最符合要求的单位进行施工。

　　107国道郑州段的长途运输服务功能将由即将修建的东移5公里的辅道担当，现在的路段改造工程今年7月份将全面展开，变成类似花园路的景观大道，虽然还不能确定到底是叫“迎宾大道”，还是其他的名字，但已如箭在弦，人们有理由期待一条纳入市中心规划的美丽中轴线在不久的明天横空出世。

　　国道主要是为长途运输服务的，而景观大道则具备另外的功能，从路况到交通管制等方面均有相应的变化，投资商从这种变化中窥见了商机。投资商的冲动源自于城市规划的变化，在郑州市着力开发郑东新区的大背景下，位于新老城区交汇的107国道郑州段极具成为“财富大道”的潜质。

　　近来，投资商蜂拥而至107国道郑州段，关于107国道的大项目频频跃入人们的眼帘。正大集团已准备和郑州广元置业联手在107国道和农业路交叉口的西南方打造“城市广场”，而这个项目更是被郑州市金水区列为重点建设项目。沿107国道向北至柳林镇附近，天荣集团斥资8亿元打造天荣国际建材港，占地几千亩。而在107国道和石化路交叉口，斥资几个亿的世纪欢乐园也早已开始营业。就在东建材以东的地方，原先自发形成的几个小市场已经拆迁完毕，郑州市最大的第三方物流公司——郑州现代物流中心开工兴建。

　　郑东新区是郑州市发展的一个重点，向东向北发展的趋势十分明显。先前一直是政府和银行在拉动郑东新区，而这些年，在他们的带动下，民间投资也纷纷被激发起来，但以对107国道郑州段的投资最为火爆。107国道郑州段投资火爆的情况，反映了人们谨慎乐观的投资心理，郑东新区是政府着力发展的新城区，但投资风险大，中小投资者大都不具备那样的实力，也不敢冒那种政策性风险直接去新区投资。而107国道郑州段则“旱涝保收”，郑东新区如果有发展迟滞，这里无非少赚点钱；而一旦郑东新区如人所愿发展红火，这里将是寸土寸金，投资商可以赚个“大丰收”。

“金边”之东“坚冰”破

　　107国道郑州段民间投资最热门的方向，莫过于房地产业。前些年在107国道附近买房子，房价大概是700~800元／平方米，而现在已经涨到了2000~3000元／平方米。“金边”之东，占据了107国道郑州段的半壁江山，占据了107国道郑州段最有特色的资源：CBD商务中心起步区和郑州国家森林公园、880亩世纪欢乐园等。10年来建业、英协、德亿、新世纪、未来、天鹰、鑫苑、金成、经发等一大批实力超群的房地产开发商都聚集于该沿线。107国道与北三环相汇的蝴蝶结上，中原房地产史上第一个大盘21世纪居住社区持续实践着住宅郊区化的梦想，而107国道与未来大道的交叉地带，已经成为郑州市的高尚住宅区域之一。107国道与金水路交汇地带、107国道与郑汴路交汇处以北，则聚集了金色年华、建业城市花园、盛润·新鑫花园等一大批精品楼盘。

　　从107国道郑州段沿线开发的楼盘中我们看到，建业是最早的拓荒者，也是最大的成功者。早在10多年前，建业率先在现在的107国道与未来大道交汇处附近默默打造“金水花园”，以后羽翼日渐丰满，到“建业城市花园”建设时，已成为中原房地产的霸主。建业的发展，同时也带动了一批楼盘在107国道附近的诞生，英协、未来、金成、盛润、经发等开发商在发展历程中虽然有喜有悲，但也是“金边”之东的有机组成部分，贡献不小。一些有识之士陆续在107国道沿线开发房地产项目，逐渐形成一些热点，并一天天发展起来。21世纪居住社区以郊区化和水景住宅为号召进入楼市，鑫苑名家率先在东风渠畔扛起了“新都市主义”的大旗，德亿时代城上演了“新造城运动”的风暴，金色年华则以最早倡导“健康运动社区”的面目夺人眼球……然而，人们也遗憾地看到，107国道郑州段的房地产发展，北段、中段热，南段冷，沿107国道向南跨越郑汴路似乎成了道坎，东南板块热热闹闹的开发了好几年，唯独让板块区域内107国道这一段“独守空房”。谁来最后打通“地产金边”之东？

　　坚冰总有打破时，何况107国道郑州段南段是一块未来得及开发的房地产准热土呢！兵马未动，粮草先行，可见是“坚冰打破”的火候未到，可见是“坚冰打破”的强大终结者未到。

　　终于，2003年下半年，在107国道与石化路交叉口，世纪欢乐园对面，河南启元置业有限公司圈地300多亩倾力打造的美景天城项目，异军突起，由最初人们普遍称呼的“黑马”一跃成为郑州楼市举足轻重的“人居形象大使”。“金边”之东，成为郑州楼市“地产金边”中最具拓展性和延展性的一条边，成为最具有潜力和特色的“金边”大道。于是，总占地面积22万平方米、建筑面积35万平方米的欧洲风情大社区美景天城项目以迅雷不及掩耳之势推向市场之时，郑州楼市在震惊之余，似乎没有多少犹豫，很快就认同了这匹来自启元投资（香港）有限公司在郑州投资的启元置业放出了“黑马”，中原消费者表现出了异乎寻常的热情和胆识，预售当天几百人冒着严寒，整整排了一夜队买房，200多套房子被抢购一空。美景天城迅速成为“地产金边”上能与建业城市花园、二十一世纪居住社区、鑫苑名家等相提并论的知名大盘。

　　美景天城可以说是“金边”之东景观与财富的最好象征。几年前，启元置业刚开始在郑州置地时，当时的郑州市委书记王有杰希望他们能在郑州投资不少于1亿港元。而启元置业大刀阔斧，打造美景天城不惜投资6亿元，使“金边”之东的财富份量为之大增。美景天城的开发商启元置业的执行董事王小兴女士认为：“我们不是要建一个最贵的房子，我们是要建一个最适合郑州人居住的好房子；我们不是要建一个豪华的社区，而是要建一个让居家充分感受美丽生活之城。”因而，“美景天城”诞生了。美景天城不仅社区内园林环境聘请名师设计，收藏世界最美的风景，而且沿107国道和世纪欢乐园的两个方向，留出宽阔的人行广场、观景街道，并在广场设置标志性启元钟塔，和世纪欢乐园的摩天轮相呼应，使“金边”之东多了一道绚丽迷人的风景线。至此，“金边”之东的房子成了身份的象征，“金边”之东的楼盘也成了引领郑州楼市的风向标，“金边”之东无可争议地成了郑州最辉煌的“金边楼市”。

美景天城数今朝

　　2003年的下半年，美景天城等一批新生代楼盘的“出位燃烧”，使得这一年的郑州楼市浓墨重彩，令人回味无穷，也使得“金边”之东由北向南跨过郑汴路形成真正意义上的“金边”。如今，美景天城二期即将认筹，开发商准备充分，消费者翘首期盼，一场春季销售狂潮即将到来，一场法国风情的攻势要把整个郑州市搅成浪漫之都巴黎一样。不但如此，美景天城周边的利好消息也不断传来：小区一路之隔的世纪欢乐园不仅带给小区无与伦比的自然景观，而且以极大的人气拉动着郑州东南角的发展；小区西侧的公交总站正在紧张的建设当中，预计在今年下半年便能投入使用；未来大道、石化路打通也已列入政府的规划……美景天城得天时地利人和，在新生代楼盘里面出类拔萃，势不可挡。

　　此时此刻，作为美景天城的操盘手，启元置业的领导层有什么感触呢？带着这个问题，记者3月21日晚上电话采访了郑州楼市著名职业经理人、启元置业副总经理荆晶女士。

　　荆女士说：大盘，在于系统思考，这是最大的一个感触。你从最开始做楼盘，实际上应该把从开始到收盘的运作都策划完成。比如价格策略，我们完全可以把一期的价位拉高，卖更多的钱，无非是销售时间拉长一点。但如果考虑到整体运作，实际上危害极大，给以后几期推广造成困难。比如产品策略，我们逐步推出了多种欧洲风情的产品，这些产品实际上适应不同层面客户的需求。再比如，在人力资源策略上，也应该系统思考，你一个劲推广产品，人力跟不上，也不行！在项目推广上要把握一个主流、一个风格、一个节奏。我们现在操作项目实际上都是整体思考，这样做收益匪浅。再一个，我感觉大盘操作必须注重品牌建设，一个多年操作的项目，如果没有自己好的品牌、好的品碑效应，你后期就没有办法推广，在很大程度上要靠品牌打市场。还有，大盘操作必须真正为客户着想，才能做好。我觉得这个“客户”不光是买你的房子这个客户，所有跟你打交道的广告公司、新闻媒体、政府办事机构、材料商、装修设计单位都是客户。大盘开发必须真正善待客户，跟你的客户形成一个很稳定、和谐的配合关系。

　　荆女士的感触入木三分，没有多年市场实战的操盘、没有认真系统的总结提升，这种感触是不会有的。

　　那么，作为美景天地的开发商启元置业的掌舵者，王小兴女士今天的想法又是什么呢？3月22日上午，记者约见了王女士。王小兴一如既往，信心百倍——她说：

　　随着2004年郑州市政府出台的20项综合整治工程和郑东新区如火如荼的建设，美景天城的周边环境也将会变得越来越好。与美景天城一路之隔的“世纪欢乐园”已成为美景天城业主的后花园；107国道要改成迎宾大道将提升小区的投资前景；小区南边的润滑油市场改成住宅小区，将使美景天城周边的居住人气变得更旺，同时，郑州东南公交总站的即将开通以及石化东路2004年的整修，都将使美景天城的业主享受到更加四通八达的交通。

　　王小兴进一步说：2004年，我们启元置业将把工作重点放在小区的环境建设上，目前7736平方米塞提那勒广场已经落成，视野开阔，气势恢宏，同时61.5米的启元钟塔也马上就要竣工了，绿树荫荫的12750平方米加佐尼生态谷和一期康桥印象的主景观道——尚瑞斯风光大道等景观也将在2004年全部建好，届时美景天城的内外双景观，将让业主享受真正的平原生态环境。2004年，我们计划开发10万平方米，届时会有800多套商品房投入市场，因此小区的工程建设是启元置业在2004年工作的第二个重点。同时，规划中的配套设施——会所、幼儿园和小学也将在今年全部建成，以满足业主日常生活的需求。此外2004年还是启元置业的品牌塑造年，因此强化公司管理是2004年工作的重点之三。加强产品研发和设计管理，使美景天城的产品适应市场需求，既有创新又很实用，同时规范公司管理体系。

　　王小兴最后说：2004年，启元置业将加强全员营销和全员服务思想的培养，造就一支有精神、懂礼貌、团结协作、进退有序的职工队伍。在这支职工队伍的共同努力下，启元置业定会实现2004年的工作目标：“美景天城——样板大社区”。届时，郑州东南，一片美景尽在天城！

　　郑州楼市，十年地产出“金边”。从空中俯瞰“金边”之东，将会发现这一条“金边”装饰豪华，上面或大或小的明珠耀眼生辉，从北到南，21世纪居住社区、鑫苑名家、德亿时代城、锦江国际花园、建业新天地·桂园、美景天城等一字排开，阵容严整，而21世纪居住社区、建业城市花园、美景天城无疑是这些明珠中最耀眼的明星，正好处在北、中、南三点，成为“金边”之东的“定边神针”。

　　作为“金边”之东“定边神针”不可或缺的耀眼明星，美景天城到底是怎样的一个情况；作为我们这个系列的“主人公”，“美景天城现象”更加具体的东西在哪里？请您继续与我们同行，请您关注“美景天城现象”系列探报之二：《是谁解开了郑州东南的死结》。

经济视点报

记者：潘晓吾